Rekenmodel voor recreatievastgoed
De Rendements Vesting is een rekenmodel voor recreatievastgoed. U vult in wat een brochure belooft, of wat er werkelijk is binnengekomen en betaald. Het model rekent de posten door die zelden in een brochure staan: de commissie van het platform, de parklasten, de reservering voor onderhoud, de belasting, en wat het object aan het eind nog waard is.
Vergelijkt u nog meerdere objecten, wilt u er één kopen, of heeft u de woning al? Dat bepaalt waar u begint. Bekijk de drie routes
Het standaardscenario dat in het model staat: een object van € 250.000, een nachtprijs van € 115 exclusief btw, een bezetting van 45%, een levensduur van 20 jaar en € 15.000 sloopkosten. Vult u uw eigen cijfers in, dan rekent het model alles opnieuw door.
Waar u begint hangt af van waar u staat
U hoeft niet alles in te vullen en niet alles te lezen. Welke van deze drie u bent, bepaalt welk hoofdstuk u opslaat en welk tabblad u opent.
Dan is dit de meetlat waarmee u ze naast elkaar legt, met dezelfde posten en dezelfde aannames voor elk object. Niet twintig rekenmethodes, maar één.
Dan rekent dit dat ene object door, van de aankoopsom tot en met de sloop. Inclusief de posten die pas na de handtekening zichtbaar worden.
Dan gaat dit over wat er nog te veranderen valt en wat vaststaat. Per post ziet u waar het geld heen gaat, en wat er gebeurt als u aan het kanaal, de prijs of de bezetting draait.
Elk park rekent op zijn eigen manier voor. De een noemt een bruto huuropbrengst, de ander een bezettingspercentage, en de derde laat de parklasten weg. Zolang u die naast elkaar legt, vergelijkt u rekenmethodes en geen objecten.
De Vergelijker vraagt per object dezelfde tien gegevens: aankoopprijs, beloofde bruto huuropbrengst, bezetting, commissie, parklasten, gemeentelijke lasten, grondsituatie, canon en bouwmateriaal. Daaronder rekent hij voor elk object de netto winst, het netto aanvangsrendement en het resultaat inclusief de exit, zet er een rangorde onder, en benoemt per object de zwaarste kostenpost.
Waarom de uitkomst van de verkoper er anders uitziet
De rekentool van een verkopende partij is gebouwd om een aankoop begrijpelijk en aantrekkelijk te maken. Dat is geen kwade opzet, het is het verdienmodel. Zo'n tool vraagt om drie getallen (bezetting, nachtprijs en schoonmaakkosten) en toont een bruto uitkomst. De fiscale kant en de afschrijving staan hooguit in een voetnoot.
Voor wie de woning al heeft geldt hetzelfde in spiegelbeeld. De partij die uw woning verhuurt rapporteert de omzet en houdt de commissie in. Wat er na parklasten, reservering, gemeentelijke heffingen en belasting overblijft, staat in geen enkel overzicht dat u toegestuurd krijgt.
Ik verkoop geen recreatievastgoed, ik bemiddel niet en ik ontvang geen commissie van een park of een makelaar. Er staat geen advertentie op deze site en er zit geen verwijzingslink in het model. U betaalt één keer. Daarna heb ik geen belang bij welke kant uw uitkomst op valt.
De doorrekening
Dit is het standaardscenario zoals het in het model staat. De brochure toont het bruto aanvangsrendement. Het model trekt daar de commissie van het platform vanaf, de parklasten, de gemeentelijke heffingen, het vastrecht, de vernieuwing van de inventaris en het onderhoudsfonds.
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Bruto omzetpotentieel (€ 115 maal 365 maal 45%) | € 18.889 |
| Omzetverlies door vier weken eigen gebruik | min € 1.449 |
| Gecorrigeerde bruto omzet | € 17.440 |
| Commissie boekingsplatform (15%) | min € 2.616 |
| Vaste parklasten en VvE | min € 3.500 |
| Gemeentelijke belastingen | min € 900 |
| Vastrecht en nutsvoorschotten | min € 1.800 |
| Vernieuwing inventaris (€ 12.500 over 5 jaar) | min € 2.500 |
| Onderhoudsfonds (2% van de aankoopprijs) | min € 5.000 |
| Netto operationele winst | € 1.124 |
De af te dragen btw over de verhuur (€ 3.662) staat bewust niet in deze optelling. Dat is een doorstroompost naar de Belastingdienst: u ontvangt het bedrag eerst van de gast. Het is dus geen kostenpost, maar u houdt het wel gereserveerd.
Zie het zelf
Een korte opname, rechtstreeks uit de Engine, met de standaardinvoer die ook op deze pagina staat: een object van € 250.000, een nachtprijs van € 115 exclusief btw en een bezetting van 45%. De cijfers in de opname zijn dezelfde als hierboven.
Opname zonder geluid, 32 seconden. Acht tabbladen uit de Engine, ongewijzigd zoals geleverd.
Drie posten waar het rendement weglekt
Een positieve cashflow zegt weinig zolang de exit niet meetelt. In het standaardscenario houdt u € 1.124 per jaar over, maar is het object na twintig jaar afgeschreven naar nul en kost de sloop € 15.000. Het resultaat per jaar inclusief die exit komt daarmee op min € 12.126.
"Koop exclusief btw" staat in de folder. Wat er zelden bij staat is de herzieningstermijn van tien boekjaren. Gaat u het object na vijf jaar vaker zelf gebruiken, of stopt de commerciële verhuur, dan is de teruggekregen btw over de resterende jaren niet definitief.
Zelf poetsen en storingen verhelpen bespaart een afdracht, maar kost uren. In het standaardscenario rekent het model met 120 uur per jaar tegen een tarief van € 75, dus € 9.000. Daarmee komt de tijdgecorrigeerde winst op min € 7.876.
Waar de cijfers vandaan komen
Er staan geen voorbeeldgetallen op deze pagina. Elk bedrag en elk percentage hierboven komt uit het model dat u koopt, bij de standaardinvoer die erin staat. Hieronder ziet u per kengetal op welk tabblad en in welke cel het wordt berekend, zodat u het na aankoop kunt terugvinden en narekenen.
| Kengetal | Waarde | Vindplaats |
|---|---|---|
| Netto operationele winst | € 1.124 | Tab 2, B36 |
| Totale operationele kosten | € 16.316 | Tab 2, B35 |
| Af te dragen btw over de verhuur | € 3.662 | Tab 2, B37 |
| Bruto aanvangsrendement | 6,98% | Tab 5, C10 |
| Netto aanvangsrendement | 0,45% | Tab 5, C14 |
| Resultaat per jaar met de exit erin | min € 12.126 | Tab 5, C26 |
| Rendement op eigen vermogen, huidig stelsel 2026 | min 5,72% | Tab 5, C30 |
| Idem, na rente, belasting en uw eigen uren | min 13,07% | Tab 5, C34 |
| Box 3-heffing over dit object | € 1.382 | Tab 3, B19 |
| Benodigd eigen vermogen | € 122.500 | Tab 1, B19 |
Het model rekent ook een stress-test op drie bezettingsgraden: bij 30% komt de netto operationele winst op min € 3.817, bij 45% op € 1.124 en bij 60% op € 6.065.
Wat u krijgt
Box 3, de btw-herziening, de financiering, en de wiskunde achter de exit.
Uitleg per veld bij alle elf tabbladen: waarom het er staat en wat het met de uitkomst doet.
Elf tabbladen die op uw eigen invoer doorrekenen.
De Blauwdruk is het document achter het rekenwerk. Geen inrichtingstips, wel de fiscale en juridische ankers die de uitkomst bepalen: de btw-herziening, de box 3-grondslag, de sloopwaarde, het kadaster, de erfpacht, de splitsingsakte en het bestemmingsplan.
De Engine is het rekenmodel zelf, een Excel-bestand zonder macro's met elf tabbladen. Tien staan meteen open. Het elfde gaat over de DGA met een B.V. en staat standaard verborgen, omdat het voor de meeste kopers niet van toepassing is. Alles wat groen is vult u in, de rest is vergrendeld en rekent automatisch door.
Het Handboek staat ernaast: per veld waarom het er staat, waar u dat getal vandaan haalt en wat het verderop met de uitkomst doet. Dat is het verschil met een rekentool die alleen een eindgetal toont.
Vier pagina's uit de Master Blauwdruk staan onbewerkt online: de volledige inhoudsopgave, de Schulden-Straf en de Rendements-Wiskunde met de exit. Geen samenvatting en geen reclametekst, maar de pagina's zoals ze in het document van 57 pagina's staan.
Voor één object begint u met tien velden op tabblad 1: de aankoopprijs, de WOZ-waarde, de grondsituatie, de financiering en de kosten koper. Daarna vult u op tabblad 2 de posten in die u kent uit de brochure of uit uw eigen afrekening. Wat u niet weet, laat u staan; het model rekent door met wat er staat en laat zien welke post het zwaarst weegt.
Het model telt in totaal 468 invoervelden, en dat getal zegt vooral iets over hoe ver u kúnt gaan. 296 daarvan staan op het tabblad Wetswissel en zijn al ingevuld met de wettelijke waarden van 2026. 103 horen bij de Vergelijker, tien kolommen van tien velden voor tien objecten. De overige negenenzestig verdelen zich over de rekenbladen, en daarvan vult u er voor een eerste doorrekening een stuk of vijftien in.
Elk tarief, forfait, drempelbedrag en vrijstellingsbedrag waarmee dit model rekent staat op één tabblad, met de bron en de controledatum erbij, en met de status: definitief vastgesteld, voorlopig, of een keuzeroute die de Belastingdienst aanvaardt. De rekencellen op de andere tabbladen lezen die ene plek.
Wijzigt een tarief, dan vult u het daar in en rekent de hele werkmap opnieuw door. U kunt ook het belastingjaar bovenaan verzetten; het model waarschuwt dan bij elke regel die nog bij het oude jaar hoort. Een regel uitzetten kan ook, en dan levert die geen nul op maar de tekst "niet vastgesteld", zodat elke uitkomst die ervan afhangt een foutwaarde toont in plaats van een geloofwaardig getal.
Wie dit heeft gebouwd
Ik overwoog zelf een aankoop en rekende de brochures door. De cijfers hielden geen stand, dus ik heb niet getekend. Dit model is die rekensom.
Daarom staan de negatieve uitkomsten er ook gewoon in. Het standaardscenario eindigt in de min zodra de exit meetelt, en dat cijfer is niet verzacht. Valt uw uitkomst positief uit, dan weet u waarom. Valt hij negatief uit, dan weet u dat voordat u tekent in plaats van erna.
Kenneth Lont, Het Rekenschild.
Bestellen
Een recreatiewoning is een beslissing van tonnen, of u hem nu overweegt of al heeft. Wat hier in één model staat, zoekt u anders per onderwerp zelf uit: de btw-herziening, de box 3-grondslag, de sloopwaarde, het kadaster, de erfpacht, de splitsingsakte en het bestemmingsplan.
Ter vergelijking: de sloopreservering in het standaardscenario bedraagt € 15.000, ruim vijftig keer de prijs van dit model.
Dit is een digitaal product dat u direct downloadt. Bij het afrekenen stemt u in met directe levering en doet u afstand van uw herroepingsrecht. Dat is wettelijk vereist om digitale bestanden vóór het einde van de bedenktijd te mogen leveren, en daarna is de aankoop definitief. Door af te rekenen gaat u akkoord met de algemene voorwaarden.
€ 297
inclusief btw, eenmalig
Wilt u eerst inhoud zien? Vier pagina's uit de Blauwdruk staan onbewerkt online.
Afrekenen en downloadenDirect downloaden. Pdf en Excel. Windows en Mac.
Vragen
Nee. Voor één object begint u met tien velden op tabblad 1 en vult u daarna op tabblad 2 de posten in die u kent. Voor een eerste doorrekening zijn dat er een stuk of vijftien. Wat u niet weet laat u staan.
Van de 468 invoervelden staan er 296 op het tabblad Wetswissel, en die zijn al ingevuld met de wettelijke waarden van 2026; daar komt u pas als een tarief verandert. Nog eens 103 horen bij de Vergelijker, en die vult u alleen in als u meerdere objecten naast elkaar legt.
Ja, daar is tabblad 9 voor. U zet tot tien objecten naast elkaar en vult per object dezelfde tien gegevens in: aankoopprijs, beloofde bruto huuropbrengst, bezetting, commissie, parklasten, gemeentelijke lasten, grondsituatie, canon en bouwmateriaal. Het model rekent voor elk object de netto winst, het netto aanvangsrendement en het resultaat inclusief de exit uit, zet er een rangorde onder, en benoemt per object de zwaarste kostenpost.
Daarmee vergelijkt u objecten in plaats van rekenmethodes, want elk park presenteert zijn cijfers anders.
Nee. De Master Blauwdruk en de Rendements Engine vormen samen een rekeninstrument dat niet is gekoppeld aan een makelaar, parkexploitant of verkopende partij. Het vervangt geen beëdigd accountant. U voert zelf uw gegevens in. Ik ken uw situatie en uw object niet, en ieder document gaat in identieke vorm naar iedere koper. Beslissingen neemt u zelf, eventueel samen met uw eigen accountant, notaris of taxateur.
Ja. In de klantversie zijn alle bladen vergrendeld, op de groene invoervelden na. Het Operationeel Handboek beschrijft de kleurcode: u typt uitsluitend in de groene velden. Het model telt elf rekenbladen, waarvan er tien direct zichtbaar zijn. Het blad over de holdingroute staat verborgen en zet u zelf aan als u een bv heeft. Het Handboek legt per tabblad uit welke cel u invult.
Ja. De Master Blauwdruk en het Operationeel Handboek zijn pdf-bestanden. De Rendements Engine is een xlsx-bestand zonder macro's en opent in Microsoft Excel op Windows en op Mac.
Die tool is gebouwd om een aankoop aantrekkelijk te tonen, en schat leegstand, parklasten en onderhoud vaak optimistisch in. Dit model rekent met uw eigen invoer en heeft geen belang bij de uitkomst. Er is nog een verschil, en dat zit in het Handboek: daar staat per veld waarom het er staat en wat het verderop met de uitkomst doet, terwijl een gratis rekentool alleen het eindgetal toont.
Nee, en dat is ook niet het doel. Bij een aankoop van deze omvang blijft uw eigen accountant of fiscalist de aangewezen partij voor de definitieve toets, en bij een holdingstructuur of eigendom over de grens geldt dat dubbel. Wat dit model verandert is waarmee u aan die tafel komt: met een eigen doorrekening in plaats van met de brochure van de verkoper. U weet welke posten ontbreken en u stelt gerichte vragen. Dat scheelt uw adviseur tijd en u geld.
Tabblad 3 zet het huidige stelsel naast het voorgestelde stelsel vanaf 2028. Beide kolommen rekenen op dezelfde ingevoerde cijfers, dus u ziet wat een stelselwijziging voor uw eigen financieringsstructuur betekent. Twee grenzen horen daarbij en staan in dezelfde bewoording op het tabblad zelf: de kolom voor 2028 rekent met een wetsvoorstel dat niet is aangenomen, en zij rekent uitsluitend met uw exploitatiecashflow, dus de waardeontwikkeling van het object telt er niet in mee.
De stand van zaken, feitelijk: het wetsvoorstel is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, waarna de Eerste Kamer haar stemming heeft uitgesteld in afwachting van een wijzigingsvoorstel. De wet is dus nog niet aangenomen.
Wat er verandert als een tarief wél wordt vastgesteld: u zet het zelf op het tabblad Wetswissel, waar elk wettelijk getal precies één keer staat, en de hele werkmap rekent opnieuw door. Dat is een eigenschap van het model en geen toezegging over de toekomst.
Dat wilt u weten voordat u betaalt. Hierboven staat voor wie dit werkt en voor wie niet, en staan de kengetallen met de cel erbij waarin ze worden berekend. Twijfelt u nog, mail uw situatie dan naar contact@derendementsvesting.nl en u hoort binnen twee werkdagen of dit model bij u past. Bij directe downloads vervalt het herroepingsrecht zodra u bij het afrekenen instemt met directe levering. Daarom neem ik uw twijfel liever vooraf weg.
U weet nu welke posten niet in een brochure staan, welke een verhuurder niet rapporteert, en waarop objecten onderling verschillen. De doorrekening kost u één avond.
